Asunnonomistajayhdistyksen tilat asuinrakennuksessa. HOA - oppiminen hallitsemaan itseämme

Hei Galina!

Luettuani kirjeen, päätin korjata ja lisätä muutaman asian.

Kirjoitat että:

Maksan HOA:lle kuukausimaksun kerrostalon yhteisen omaisuuden ylläpidosta, mutta HOA pitää tätä maksua riittämättömänä. Meillä on sama osoite, taloa ja kauppaa pidetään yhtenä kokonaisuutena STT-asiakirjojen mukaan
Galina

Tämä tarkoittaa, että olet sama kerrostalon tilojen omistaja kuin kuka tahansa muu omistaja ja sinulla on täsmälleen samat oikeudet ja velvollisuudet kuin kenellä tahansa muulla omistajalla (esimerkiksi asunnon).

Sinulla on muuten myös oikeus olla HOA:n jäsen ja tulla valituksi HOA:n hallitukseen. Jos myymälän pinta-ala on tarpeeksi suuri verrattuna asuntojen kokonaispinta-alaan, sinulla on hyvä määrä ääniä omistajan yhtiökokouksessa. No muuten...

1.1.2017 alkaen Venäjän federaation hallituksen 5.5.2017 antamalla asetuksella hyväksyttyjen yleishyödyllisten palvelujen tarjoamista kerrostalojen ja asuinrakennusten tilojen omistajille ja käyttäjille annettujen sääntöjen 6 kohtaan tehtyjen muutosten mukaisesti. /2011 nro 354, toimitilojen omistajien tulee tehdä resurssien hankintasopimukset suoraan resurssien hankintaorganisaatioiden kanssa. Ymmärtääkseni kirjeenvaihdosta sinulla on jo tällainen suora sopimus resurssien tarjoajan kanssa (jos ei vielä, niin suosittelen sen tekemistä mahdollisimman pian ja laajentamaan sen voimassaoloa oikeussuhteisiin 1.1.2017 alkaen). Resurssipäällikön kanssa tehdyllä sopimuksella ei missään nimessä kannata murehtia siitä, miten viestintä sujuu, kuka viestinnän omistaa, sovittiinko niiden siirrosta vai ei. Anna HOA:n resurssipäällikön ratkaista nämä ongelmat. Tässä on periaatteessa vain kaksi vaihtoehtoa, eivätkä kumpikaan vaikuta sinuun:

1. Tai viestintä on kodin omistajien yhteistä omaisuutta.
2. Tai viestintä on jonkun muun (mutta ei sinun) omaisuutta, mahdollisesti omistajatonta.

Ainoa vaihtoehto, joka sinuun vaikuttaisi, on, jos viestintä olisi henkilökohtaista omaisuuttasi, mitä se ei ole. Siksi on epäselvää, kuinka sinua voidaan vaatia poistamaan viestejä, jos ne eivät ole henkilökohtaista omaisuuttasi?! Olkoon se päänsärky HOA:lle ja resurssipäällikölle, mutta ei sinun. Kenelläkään ei ole oikeutta sulkea sinua.

Maksun suuruuden tulee olla kohtuullinen. Jos uskot, että maksu ei ole perusteltu, voit ottaa yhteyttä tariffien sääntelyviranomaiseen valittamalla tariffin kohtuuttomasta korotuksesta.
Karavaitseva Elena

Tässä Elena Karavaitseva erehtyi, koska hinta- (tariffi-) sääntelyviranomaisten valtuuksiin ei kuulu yhteisen omaisuuden ylläpidon maksutason tarkastus ja valvonta. Tämä tarkoittaa, että sinne ei ole mitään järkeä mennä. HOA:n hallintoelimet määräävät kerrostalon yhteisen omaisuuden ylläpidosta ja korjauksesta perittävän maksun, mutta tämän maksun tulee olla sama (ruplina/neliömetriä) sekä asunnonomistajille että muun kuin asunnon omistajille. tiloissa. Syrjintää ei pitäisi olla. Siksi riippumatta siitä, oletko HOA:n jäsen vai et, sinä Venäjän federaation asuntolain 143.1 artiklan nojalla on oikeus tutustua HOA:n jäsenkokousten ja HOA:n hallituksen kokousten pöytäkirjoihin. Anna heidän näyttää pöytäkirja, jolla maksu vahvistetaan, ja jopa äänestystuloksia vahvistavat asiakirjat (sinulla on myös oikeus tutustua niihin). Lisäksi Venäjän federaation asuntolain saman artiklan 143.1 perusteella sinulla on oikeus vaatia HOA:ta tutustumaan kerrostalon teknisiin asiakirjoihin.

Ystävällisin terveisin Oleg Ryabinin.

06.08.2012

Ilmeisesti se, joka sanoo yhdeksi tämän päivän akuuteimmista ja tuskallisimmista konflikteista, on asunnonomistajayhdistyksen (jäljempänä HOA) ja kerrostalojen ei-asunnon omistajien välinen konflikti (jäljempänä ns. omistaja) on oikeassa. Kiistan ydin on mielestämme se, että muiden kuin asuintilojen omistajat eivät halua maksaa "etuista", joita he eivät käytä ja joita he eivät tarvitse. Tietenkin monet HOA:t tapaavat omistajat puolivälissä, laskuttaen vain tietyn määrän palveluita (yleensä pakollisten lisäksi), mutta kuten käytäntö osoittaa nykyään, on tapauksia, joissa hallitus, HOA:n puheenjohtaja käyttää mekanismia Yhteistyö ei ole tarkoitettu omistajien omaisuuden hallintaan, vaan henkilökohtaiseen rikastumiseen. Tämä on juuri syy HOA:n haluttomuuteen vastata muiden kuin asuintilojen omistajien tarpeisiin. Nykyään ei ole enää yksittäisiä tapauksia, joissa HOA:n puheenjohtajat on saatettu rikosoikeudelliseen vastuuseen artiklan nojalla. Venäjän federaation rikoslain 160 §.

Tämä artikkeli keskittyy enemmän muiden kuin asuintilojen omistajiin, ja sen tarkoituksena on auttaa omistajia ymmärtämään HOA:n kanssa työskentelyn monimutkainen järjestelmä, tapa suojata heidän etujaan ja oikeuksiaan.

Joten osapuolten suhteita tarkasteltavana olevassa tilanteessa säännellään seuraavilla asetuksilla: Venäjän federaation siviililaki, Venäjän federaation asuntolaki, Venäjän federaation hallituksen asetus 6. toukokuuta 2011 N 354 "On yleishyödyllisten palvelujen tarjoaminen kerrostalojen ja asuinrakennusten tilojen omistajille ja käyttäjille. (tulee voimaan 1.1.2012); Venäjän federaation hallituksen asetus, 13. elokuuta 2006 N 491 "Kertostalossa olevan yhteisen omaisuuden ylläpitoa koskevien sääntöjen hyväksymisestä ja säännöistä, jotka koskevat asuintilojen ylläpito- ja korjausmaksujen suuruuden muuttamista palvelujen tarjoaminen ja yhteisen omaisuuden hallintaan, ylläpitoon ja korjaukseen liittyvien töiden suorittaminen kerrostalossa, jonka laatu on riittämätön ja (tai) keskeytykset ylittävät säädetyn keston” (tuomioistuimet soveltavat toisinaan analogisesti muiden kuin talon omistajiin). asuintilat, vaikka tuomioistuimet usein tunnustavat osapuolten viittaukset tähän säädökseen perusteettomiksi); Venäjän federaation rakennus- ja asunto- ja kunnallisalan valtionkomitean päätös 27. syyskuuta 2003 N 170 "Asuntokannan teknistä käyttöä koskevien sääntöjen ja standardien hyväksymisestä".

1. Palvelumaksuvelvollisuus.

HOA:n jäsenyydestä riippumatta toimitilojen omistaja on velvollinen maksamaan yleishyödylliset kulut ja yhteisen omaisuuden ylläpitokulut. Samanaikaisesti erittäin tärkeä kysymys on, mitä yhteisen omaisuuden ylläpitokustannukset tarkalleen ottaen sisältävät ja onko HOA-laskussa ilmoitettu palveluiden kokonaismäärä yhteisen omaisuuden ylläpitokustannuksia (katso lisätietoja tämän artikkelin 3 kappaleesta).

Velvollisuus johtuu seuraavista syistä. Art. Venäjän federaation siviililain 210 mukaan omistajalla on velvollisuus ylläpitää omistamansa omaisuutta, ellei laissa tai sopimuksessa toisin määrätä.

Art. Venäjän federaation asuntolain 158 §:n mukaan kerrostalon tilojen omistaja on velvollinen vastaamaan hänelle kuuluvien tilojen ylläpitokustannuksista sekä osallistumaan kerrostalon yhteisen omaisuuden ylläpitokustannuksiin suhteessa osuuteensa tämän kiinteistön yhteisomistusoikeudesta maksamalla asuintilojen ylläpito- ja korjausmaksu.

Lisäksi Art. Venäjän federaation asuntolain 39 pykälän mukaan kerrostalon tilojen omistajat vastaavat kerrostalon yhteisen omaisuuden ylläpidosta aiheutuvista kuluista. Kerrostalon yhteisen omaisuuden ylläpidosta aiheutuvien pakollisten kulujen osuus, jonka taakan kantaa tällaisessa talossa olevien tilojen omistaja, määräytyy yhteisomistusoikeuden osuudella tällaisessa talossa. määritellyn omistajan talo.

Näin ollen kerrostalon muun kuin asuintilan omistaja on velvollinen kantamaan tilojen ylläpitotaakan sekä maksamaan kerrostalon yhteisen omaisuuden ylläpitokustannukset.

2. Suhteiden rekisteröinti HOA:ihin, RSO:ihin (resurssien hankintaorganisaatiot).

Omistaja voi tehdä HOA:n kanssa sopimuksen, jossa määritellään HOA:n tarjoamien palveluiden laajuus. Esimerkiksi HOA:n kanssa tehdystä sopimuksesta voidaan tehdä kaksi versiota.

Vaihtoehto 1. Se sisältää vain HOA:lle tarjottavat palvelut HOA:n omistajien yhteisen omaisuuden ylläpitoon. Omistaja tekee itsenäisesti sopimukset RSO:n kanssa kunnallispalvelujen tuottamisesta.

Vaihtoehto 2. Sisältää koko palvelualueen, mukaan lukien apuohjelmat, eli tässä tapauksessa HOA toimii välittäjänä omistajien ja RSO:n välillä (yleisessä tilassa).

Sopimuksen tekeminen on toivottavaa toimitilojen omistajalle, joka ei ole HOA:n jäsen, koska omistajan ei tällöin tarvitse maksaa kaikista palveluista yhdistyksen yhtiökokouksen pöytäkirjassa määrätyillä hinnoilla. HOA. Pöytäkirjasta poikkeaessa omistajalla on oikeus valittaa HOA:n yhtiökokouksen pöytäkirjasta. Omistaja maksaa sopimusta tehdessään vain sopimuksessa mainituista palveluista.

Mekanismi sopimuksen tekemiseksi HOA:n kanssa on seuraava.

Vaihtoehto 1. Valmistat sopimuksen ja lähetät sen HOA:lle kirjeellä, jossa ilmoitat määräajan, jolloin HOA allekirjoittaa ja palauttaa sopimuksen sinulle.

Vaihtoehto 2. Otat HOA-sopimuksen ja, jos olet eri mieltä tietyistä ehdoista, laadit erimielisyyksien pöytäkirjan ja allekirjoitat sopimuksen, jossa erimielisyydet ilmoitetaan.

HOA ei kuitenkaan välttämättä hyväksy ehdottamiasi ehtoja, jolloin voit mennä oikeuteen vaatimalla pakottamaan HOA:n tekemään sopimuksen ehdottamassasi versiossa. Prosessin aikana on tarpeen perustella tiettyjen sopimusehtojen lainvastaisuus tai se, että nämä määräykset loukkaavat oikeuksiasi ja oikeutettuja etujasi.

HOA puolestaan ​​on velvollinen tekemään sopimuksia omistajan kanssa, kun taas sopimuksen tekeminen omistajan ja HOA:n välillä on omistajan tahto. Tämä johtuu seuraavista.

Art. Venäjän federaation asuntolain 138 mukaan asunnonomistajien yhdistys on velvollinen:

"1) varmistaa tämän luvun vaatimusten, muiden liittovaltion lakien, muiden säädösten ja yhtiöjärjestyksen määräysten noudattaminen;

2) hoitaa kerrostaloa tämän lain VIII §:ssä säädetyllä tavalla;

16. Yhteisen omaisuuden asianmukainen ylläpito kerrostalon hallintotavasta riippuen varmistetaan:

a) tilojen omistajat;

b) asunnonomistajayhdistys, asunto-, asunto- ja muu kuluttajaosuuskunta (asuntoa hoitaessaan);

tilojen omistajien jäsenyyden kautta näihin organisaatioihin - Venäjän federaation asuntolain V ja VI jaksojen mukaisesti;

tekemällä sopimuksia yhteisen omaisuuden ylläpidosta ja korjaamisesta näiden organisaatioiden kanssa sellaisten tilojen omistajien toimesta, jotka eivät ole näiden organisaatioiden jäseniä - Venäjän federaation asuntolain 138 artiklan 2 kohdan mukaisesti.

Tässä on kuitenkin myös pieni huomautus.

Pääasiakirja, joka säätelee yleishyödyllisten palvelujen tarjoamista Venäjän federaatiossa, on Venäjän federaation hallituksen 23. toukokuuta 2006 asetus N 307 "Kansalaisille yleishyödyllisten palvelujen tarjoamista koskevasta menettelystä".

Apupalvelujen tarjoamista koskevat säännöt eivät kuitenkaan koske muiden kuin asuintilojen omistajia (tällaisissa tiloissa ei ole kuluttajia - kansalaisia, jotka käyttävät apuohjelmia henkilökohtaisiin, perheen, kotitalouksien ja muihin liiketoimintaan kuulumattomiin tarpeisiin ). Näin ollen HOA:lla ei ole velvollisuutta tehdä sopimusta muiden kuin asuintilojen omistajien kanssa yleishyödyllisten palvelujen tarjoamisesta (Luoteispiirin liittovaltion monopolien vastaisen palvelun päätös 4.2.2009 asiassa nro A56- 107/2008, jonka tarkistaminen evättiin Venäjän federaation korkeimman välimiesoikeuden päätöksellä 09/03/2009 nro VAS-9072/09) . Näin ollen yhtiöllä ei ole velvollisuutta tarjota yleishyödyllisiä palveluita toimitilojen omistajille, joilla on oikeus RSO:n suostumuksella tehdä HOA:n kanssa liittymäsopimus tai vaatia muutoksia HOA:n ja RSO:n välinen sopimus ei-asunnon omistajan sisällyttämisestä osatilaajaksi. Lisäksi, kuten edellä mainittiin, omistaja voi tehdä sopimuksia RSO:n kanssa itsenäisesti. HOA:n velvollisuus tehdä sopimus yleishyödyllisten palvelujen tarjoamisesta syntyy, jos omistajalla ei ole teknistä kykyä liittyä itsenäisesti RSO:hon.

Tärkeää. HOA:n jäsen on velvollinen maksamaan kaikki HOA:n osallistujien yhtiökokouksen määräämän yhteisen omaisuuden ylläpitokulut. Omistaja, joka ei ole HOA:n jäsen, voi tehdä sopimuksen liittymättä HOA:han, jolloin HOA:n jäsenten yhtiökokouksen pöytäkirja ei koske tätä omistajaa täysimääräisesti, koska sopimuksessa voidaan määrätä tietty luettelo, määrät ja kustannukset. palveluista, jotka on maksettava henkilöltä, joka ei ole HOA:n jäsen.

Haluan kiinnittää huomionne seuraavaan. Tunnetaan tapauksia, joissa HOA:n jäsenten yhtiökokouksessa vahvistetaan erilaiset pakollisten maksujen määrät: kansalaisille - sama ja järjestöille ja yksittäisille yrittäjille (muiden tilojen omistajille) - korotettuna määränä ja omistajille muiden kuin asuintilojen on maksettava eriytettyjen maksujen perusteella laaditut HOA-laskut, kunnes HOA:n jäsenten yhtiökokouksen vastaava päätös julistetaan pätemättömäksi (katso esimerkiksi Itä-armeijan liittovaltion monopolien vastaisen palvelun päätös Piiri, päivätty 1. huhtikuuta 2008 N A43-4327/2007-28-57). Tuomioistuin on omistajien puolella ja vahvistaa, että tällainen päätös on laiton riippumatta siitä, ovatko omistajat HOA:n jäseniä (FAS CO:n päätöslauselma, 29. huhtikuuta 2008 N A35-2290/07-C16). Jatkossa toimitilojen omistajilla on oikeus hakea tuomioistuimelta HOA:lta takaisin perusteetonta etua niiden maksujen määrästä, jotka ovat suhteettomia yhteisen yhteisomistusoikeuden osuuteen nähden. kiinteistö kerrostalossa. Välimiehet tukevat myös omistajaa (Federal Antimonopoly Service ZSO:n päätöslauselma, 13. joulukuuta 2007 N F04-8339/2007 (40703-A70-30)).

Johtopäätös.

1. Jäsenyyden puute HOA:ssa ei vapauta velvollisuudesta maksaa yleishyödyllisistä kustannuksista (jos RSO:n kanssa ei ole tehty itsenäisiä sopimuksia) eikä yhteisen omaisuuden ylläpitokustannuksista.
2. Sopimuksen tekeminen HOA:n kanssa ei ole välttämätöntä, mutta se on suotavaa, koska sopimuksessa omistaja voi määrittää HOA:n hänelle tarjoamien palvelujen määrän, muuten omistaja voi olla velvollinen maksamaan HOA:n palvelut kokonaisuudessaan (; tiettyjä määräyksiä lukuun ottamatta).

Islamgaleeva Dina Rafaelevna

Tunnisteet:

Kysymyksiä herää usein toimitilojen omistajien ja taloyhtiöiden välisissä suhteissa. Omakotiyhdistysten ja toimitilojen omistajien väliset erimielisyydet johtuvat pääasiassa siitä, että laissa ei erotella asuintiloja ei-asumisesta eikä siten säädetä eroista niiden oikeudellisen aseman säätelyssä.
Venäjän federaation alueella voimassa olevan lainsäädäntökehyksen mukaan kerrostaloissa sijaitsevilla muilla kuin asuintiloilla on autonomisen kohteen asema, joka on vahvistettu monilla asetuksilla, lisäksi ne ovat säilyttäneet itsenäisten kiinteistöjen aseman tähän päivään asti. kiinteistön esineitä. Lisäksi asunnonomistajien yhdistyslaki ja asuntolaki määrittelivät selkeästi kerrostalon yhteisomaisuuden kokoonpanon ja tilojen omistajien yhteisomistusoikeudet tähän omaisuuteen. Koska valtaosa muista kuin asuintiloista sijaitsee joko ullakoilla, kellarissa tai pohjakerroksessa, on täysin ymmärrettävää, miksi ongelma muiden kuin asuintilojen jakamisesta autonomisena kohteena aiheuttaa paljon kiistaa. Usein käy niin, että asuntoyhdistykset joutuvat siihen, että tilat, joissa kaikenlaiset kommunikaatiot tai laitteet sijaitsevat, ovat yksityishenkilön omaisuutta, mikä tekee niihin pääsyn mahdottomaksi. Kyvyttömyys päästä tiloihin, joissa talon elämän ylläpitämisestä vastaavat laitteet sijaitsevat, johtaa uhan talon asukkaiden turvallisuudelle. Mitä tulee kertyneeseen kokemukseen tällaisten asioiden ratkaisemisesta, se on melko ristiriitaista, koska tuomioistuimella ei ole riittäviä lainsäädännöllisiä normeja.
Huomattakoon, että laki ei millään tavalla tee eroa muiden kuin asuintilojen välillä juridisesti, mikä antaa niiden omistajille samat vastuut ja oikeudet. Ei ole väliä onko muu kuin asuintila rakennettu vai kiinnitetty, on tärkeää, että se on osa asuinrakennusta, joka on vahvistettu viimeksi mainitun teknisessä passissa, ja siten muiden kuin asuin- ja Asuintiloista on maksettava yhtäläisesti maksu kiinteistön ylläpidosta.
Muiden kuin laissa määrättyjen kulujen jakamisen, esimerkiksi kokouksessa päätöksen tekemisen osalta lainsäädännössä todetaan, että asuntoyhdistyksen on määrättävä maksujen ja osuuden suuruus jokaiselle taloyhtiön jäsenelle. riippuen hänen kiinnostuksestaan ​​yhteisomaisuuden yhteisomistukseen. Laissa ei ole muita perusteita yhteisomaisuuden ylläpitoon osallistumisen jakamiselle.
Käytännössä tällainen lähestymistapa ei ole poissuljettu silloin, kun asuntoyhdistyksen jäsenten kokouksessa määrätään eri suuruisia maksuja, asukkaille kiinteistön ylläpidosta maksetaan yksi maksu ja yrityksille ja omistajille asuinkiinteistöjen maksu on erilainen, korkeampi kuin asukkailla, huolimatta siitä, että he ovat myös asuntoyhdistyksen jäseniä. On täysin ymmärrettävää, että tämä tilanne raivostuttaa toimitilojen omistajia, joten he maksavat laskuja, kunnes asuntoyhdistyksen jäsenkokous katsoo ne pätemättömäksi. Tuomioistuin tekee ratkaisun toimitilojen omistajien eduksi, ja tämän jälkeen he voivat hakea oikeuteen periäkseen asuntoyhdyskunnalta osuutensa ylittävät rahasummat.
Edellä esitetyn perusteella ei ole väliä, käyttääkö toimitilan omistaja hissin kattoa vai talon sisäänkäyntiä, hän on velvollinen maksamaan niiden ylläpidosta maksuja. Korkeimman oikeuden päätöksessä todetaan, että vastuu talon yhteisomaisuuden ylläpidosta on tasapuolisesti jokaisella asunnon omistajalla, eikä sillä ole väliä, missä kerroksessa tilat sijaitsevat.
Asuntolaki suosittelee sopimusten solmimista toimitilojen omistajien ja asuntoyhdistysten välillä, jotta jollakin tavalla säännellään asuntoyhdistysten ja niihin kuulumattomien toimitilojen omistajien välisiä suhteita. Tämä sopimus voi sisältää ehtoja, jotka poikkeavat asuntoyhdistyksen ja asunnon omistajan, joka ei ole yhdistyksen jäsen, välisen sopimuksen ehdoista. Sopimusta tehtäessä toimitilojen omistajan kanssa tulee ottaa huomioon seuraavat vivahteet: mitä oikeuksia toimitilojen omistajalla on yhteisomaisuuden käytössä, asuntoyhdistyksen jäsenten hyväksymissäännöt omistajalle kuuluviin tiloihin ja hahmottele selkeästi vastuu talon lähellä sijaitsevan tontin järjestämisestä.

"Asuminen ja kunnalliset palvelut: kirjanpito ja verotus", 2008, N 8

Kysymys asunnonomistajayhdistyksen ja toimitilojen omistajan välisten suhteiden rakentamisesta nostetaan nykyään hyvin usein esille. Tämä tilanne ei pääsääntöisesti synny siksi, että HOA:lla tai toimitilojen omistajalla olisi poikkeuksellisia vaatimuksia, vaan yksinkertaisesti siitä syystä, että laki "ei näe" toimitilojen erityispiirteitä, eikä sillä siksi ole merkitystä sääntelyssä. sen oikeudellinen asema ja asuintilan asema.

Muut kuin asuintilat lain kohteena

Lainsäädäntöisesti kerrostalon muut kuin asuintilat on tunnustettu itsenäiseksi kiinteistöksi jo varsin pitkään useilla määräyksillä. Näin ollen Venäjän federaation asevoimien 27. joulukuuta 1991 päivätyn päätöslauselman N 3020-1 "Venäjän federaation valtion omaisuuden jakamisesta liittovaltion omaisuuteen, Venäjän federaatioon kuuluvien tasavaltojen valtion omaisuuteen" liitteen 3 mukaisesti , alueet, alueet, itsehallintoalueet, autonomiset alueet, Moskovan ja Pietarin kaupungit ja kunnallinen omaisuus" sosiaali-, kulttuuri- ja kotitaloustilojen rakentamiseen 5 ja 7 prosentin maksuosuuksilla rakennetut muut kuin asumistilat siirrettiin kunnallinen omistus.

Muut kuin asuintilat, jotka on lueteltu Venäjän federaation valtion ja kunnallisten yritysten yksityistämistä koskevan valtion ohjelman, joka on hyväksytty Venäjän federaation presidentin asetuksella 24. joulukuuta 1993 N 2284, kohdassa 5.14.6 ja pykälässä. 4 Venäjän federaation valtion ja kunnallisten yritysten yksityistämistä 1. heinäkuuta 1994 jälkeen koskevan valtion ohjelman perussäännökset, jotka on hyväksytty Venäjän federaation presidentin asetuksella 22. heinäkuuta 1994 N 1535, ovat edelleen yksi tärkeimmistä tavoitteista. yksityistämisestä.

31. tammikuuta 1998 tuli voimaan 21. heinäkuuta 1997 annettu liittovaltion laki nro 123-FZ "Kiinteistöjen oikeuksien ja sen kanssa tapahtuvien liiketoimien valtion rekisteröinnistä", art. 1 joista toimitilat on nimetty suoraan itsenäisten kiinteistöjen joukkoon.

Sillä välin, rinnakkain lueteltujen asiakirjojen kanssa, 15. kesäkuuta 1996 annettu liittovaltion laki N 72-FZ "Asunnonomistajien yhdistyksistä" oli voimassa, ja sitten hyväksyttiin asuntolaki. Kaksi viimeistä asiakirjaa määrittelivät kerrostalon yhteisen omaisuuden kokoonpanon sekä kerrostalon tilojen omistajien yhteisen yhteisomistusoikeuden tähän omaisuuteen.

Jos otamme huomioon, että suurin osa kerrostalon ei-asuinhuoneista sijaitsee kellarissa, kellarissa tai ullakolla (ullakolla), niin on selvää, että kysymys mahdollisuudesta jakaa muut kuin asuintilat itsenäiseksi kiinteistö aiheuttaa valtavasti kiistaa. Hyvin usein omistajat tai HOA heidän edustajanaan joutuvat siihen, että tilat, joissa kerrostaloa palvelevat yhteiset rakennuksen kommunikaatiot ja tekniset laitteet sijaitsevat, kuuluvat kenen tahansa omistusoikeuteen, mikä tarkoittaa, että niihin pääsee käsiksi. on kielletty. Tämä puolestaan ​​vaarantaa turvallisen asumisen itse talossa. Käytäntö näiden erimielisyyksien ratkaisemiseksi on nykyään äärimmäisen ristiriitainen, koska tuomioistuimen on turvauduttava melko niukkaisiin oikeusnormeihin<1>.

<1>Katso esimerkiksi liittovaltion monopolien vastaisen palvelun päätöslauselmat nro F03-A51/08-1/822, 31. maaliskuuta 2008, nro A56-11487/2007, Luoteispiirin liittovaltion monopolien vastainen palvelu, 29. toukokuuta, 2008.

Ensinnäkin on korostettava, että asumislaki ei tee eroa asuin- ja muun tilan oikeudellisessa asemassa, mikä asettaa yhtäläiset vastuut ja antaa yhtäläiset oikeudet sekä toisen että toisen omistajille. Näin ollen ei ole väliä, onko muut kuin asuintilat kiinnitetty vai sisäänrakennettu, tärkeintä on, että se tunnustetaan kiinteäksi osaksi asuinrakennusta talon teknisen passin mukaisesti, ja siksi artiklan 1 kohdan Venäjän federaation asuntolain 39 §:n mukaan kerrostalon asuin- ja muiden tilojen omistajat ovat velvollisia vastaamaan yhteisen omaisuuden ylläpidosta aiheutuvista kuluista tasapuolisesti. Tämän rasituksen on oltava oikeassa suhteessa yhteisen omaisuuden yhteisomistuksen osuuksiin.

Mitä tulee mahdollisuuteen luoda erilainen maksuvelvoitteiden eriyttäminen kuin mitä Venäjän federaation asuntolaki edellyttää (esimerkiksi tekemällä päätöksiä kerrostalon yhtiökokouksessa), on tunnustettava, että lainsäätäjän kanta ei merkitse poikkeuksia. . Kappaleiden mukaan. 3 s. 1 art. Venäjän federaation asuntolain 137 pykälän mukaan HOA:n on vahvistettava maksujen ja maksujen määrä jokaiselle kerrostalon tilojen omistajalle hänen osuutensa mukaisesti yhteisen omaisuuden yhteisomistusoikeudesta. Venäjän federaation asuntolaki ei sisällä muita perusteita yhteisen omaisuuden ylläpitoon osallistumisen eriyttämiselle.

Näin ollen sillä ei ole väliä, käyttääkö toimitilan omistaja kerrostalon sisäänkäyntiä, kattoa, hissiä tai muuta yhteistä omaisuutta, kysymys mahdollisuudesta vapautua yhteisen omaisuuden käyttö- ja ylläpitomaksuista on ratkaistu. yksiselitteisesti. Korkein oikeus totesi 26.5.2005 antamassaan päätöksessä N GKPI05-588, että vastuu asuinrakennuksen yhteisen omaisuuden, mukaan lukien hissin, ylläpidosta on poikkeuksetta kaikilla tämän rakennuksen asuntojen vuokralaisilla, riippumatta siitä, mitä kerroksessa asuttu asuinrakennus sijaitsee. Ja vaikka puhuimme työnantajista, emme omistajista, tänään ei ole poikkeuksia kummallekaan tai toiselle.

On selvää, että muiden kuin asuintilojen omistajille Venäjän federaation asuntolain lähestymistapa, jossa säädetään yhtäläisestä korvauksesta yhteisen omaisuuden ylläpidosta, voi tuntua epäoikeudenmukaiselta ja epäloogiselta, mutta tällä hetkellä ei ole muuta vaihtoehtoa.

HOA:n ja muiden kuin asuintilojen omistajan väliset sopimussuhteet

Venäjän federaation asuntolaki edellyttää, että säännellään suhteita, jotka koskevat muun kuin asuintilan omistajan (joka ei ole osakkuusyhtiön jäsen) kuluja kerrostalon yhteisen omaisuuden ylläpito- ja korjauskustannuksista. HOA solmimaan asianmukaisen sopimuksen tilojen omistajan kanssa. Tällaisella sopimuksella voi olla eri nimiä, esimerkiksi sopimus yhteisestä käyttökuluihin osallistumisesta tai sopimus kerrostalon toiminnan johtamisesta, mutta mielestämme oikea nimi on asuntolain mukaan. Venäjän federaatio<2>.

<2>Sopimus yhteisen omaisuuden ylläpidosta ja korjaamisesta kerrostalossa (Venäjän federaation asuntolain 2 kohta, 138 artikla).

Toisin kuin hallinnointisopimus, jonka rahastoyhtiö on tehnyt 12 artiklan mukaisesti. Venäjän federaation asuntolain 162 pykälän mukaan HOA:n ja muun kuin asuintilan omistajan välinen sopimus voi sisältää ehtoja, jotka poikkeavat sellaisen asuintilan omistajan kanssa tehdyn sopimuksen ehdoista, joka ei ole järjestön jäsen. HOA. Muiden kuin asuintilojen omistajan kanssa tehdyn sopimuksen erityispiirre on tarve tarjota vakioehtojen lisäksi (kerrostalon yhteisen omaisuuden koostumus, luettelo sen ylläpitoon ja korjaukseen liittyvistä palveluista ja töistä, menettely tällaisen luettelon muuttamiseen, sopimuksen hinnan määrittämismenettelyyn, asuntojen ylläpidosta ja korjauksesta maksettavan maksun määrästä) seuraavat kohdat:

• omistajan oikeudet kerrostalon yhteisen omaisuuden, esimerkiksi kellarin, käyttöön;
• menettely HOA:n edustajien pääsystä omistajan tiloihin ja omistajan edustajien kellariin esimerkiksi ottamaan lukemia yksittäisestä mittarista.

Lisäksi sopimuksessa on järkevää eriyttää vastuu viereisen tontin parantamisesta, koska usein toimitilojen omistaja näkee kauppansa tai toimistonsa edessä olevan alueen eri muodossa kuin mitä HOA pystyy tarjoamaan. . On syytä muistaa, että tämä asia saattaa kuulua kuntien toimivaltaan. Esimerkiksi, N. Novgorodin kaupungin parantamista koskevien sääntöjen lausekkeen 3.1.2 ja kohdan 3.1.3 mukaisesti, jotka on hyväksytty N. Novgorodin kaupunginduuman 20. kesäkuuta 2007 N 56 päätöksellä, N. Novgorod varaa oikeuden antaa alueen juridisille henkilöille huoltoa ja puhdistusta varten.

Muiden kuin asuintilojen toimittaminen apuohjelmilla

Venäjän federaation hallituksen 23. toukokuuta 2006 annetulla asetuksella N 307 hyväksyttyjen yleishyödyllisten palvelujen tarjoamista kansalaisille koskevien sääntöjen mukaisesti HOA ei ole apupalvelujen tarjoaja muiden kuin asuintilojen omistajille. . Muistutettakoon, että tämän asiakirjan mukaan esiintyjät ovat organisaatio- ja oikeudellisesta muodosta riippumatta oikeushenkilö sekä yksityinen yrittäjä, joka tarjoaa apuohjelmia, tuottaa tai ostaa apuvälineresursseja ja vastaa omien suunnittelujärjestelmien ylläpidosta. , joiden avulla kuluttajalle tarjotaan apuohjelmia. Kuluttaja on kansalainen, joka käyttää julkisia palveluita henkilökohtaisiin, perheen, kotitalouksien ja muihin liiketoimintaan liittymättömiin tarpeisiin. Koska toimitilojen omistaja käyttää sitä pääosin elinkeinotoiminnassa, ei sovelleta kansalaisten apupalvelujen tarjoamista koskevia sääntöjä. Tästä syystä muiden kuin asuintilojen omistajan on tehtävä itsenäisesti sopimuksia resurssien hankintaorganisaatioiden kanssa, eli tultava tilaajaksi.

Energiahuoltopalvelujen, mukaan lukien sähkön, tarjoamista säätelee 6 §:n pykälä. 30 Venäjän federaation siviililaki. Art. Venäjän federaation siviililain 539 pykälän mukaan energiantoimitussopimuksen nojalla energiaa toimittava organisaatio sitoutuu toimittamaan energiaa tilaajalle (kuluttajalle) liitetyn verkon kautta, ja tilaaja sitoutuu maksamaan vastaanotetusta energiasta sekä noudattaa sopimuksessa määrättyä kulutuksensa järjestelyä, varmistaa hallinnassaan olevien energiaverkkojen turvallisen toiminnan sekä käyttämiensä laitteiden ja energiankulutukseen liittyvien laitteiden toimivuuden. Tilaajan kanssa tehdään energiantoimitussopimus, jos hänellä on asetetut tekniset vaatimukset täyttävä, energiahuoltoorganisaation verkkoihin kytketty virran vastaanottolaite ja muut tarvittavat laitteet sekä energiankulutuksen mittaus. Energiantoimitussopimukseen perustuviin suhteisiin, joita ei säännellä Venäjän federaation siviililakissa, sovelletaan energiahuoltoa koskevia lakeja ja muita säädöksiä sekä niiden mukaisesti hyväksyttyjä pakottavia sääntöjä.

Venäjän federaation siviililain 543 § sisältää määräyksiä ostajan velvollisuudesta ylläpitää ja käyttää verkkoja, laitteita ja laitteita. Tämän artiklan 1 kohdassa todetaan, että tilaaja on velvollinen varmistamaan käytettävien energiaverkkojen, laitteiden ja laitteiden asianmukaisen teknisen kunnon ja turvallisuuden, noudattamaan säädettyä energiankulutusjärjestelmää sekä ilmoittamaan välittömästi energiaa toimittavalle organisaatiolle onnettomuuksista, tulipaloista, energianmittauslaitteiden toimintahäiriöt ja muut energiankäytössä ilmenevät rikkomukset. On syytä huomata, että säännökset, joista määrätään 12 artiklan Taide. Venäjän federaation siviililain 539 - 547 kohtaa sovelletaan suhteisiin, jotka liittyvät lämpöenergian, kaasun, öljyn ja öljytuotteiden, veden ja muiden tavaroiden toimittamiseen liitetyn verkon kautta, ellei laissa tai muissa säädöksissä toisin säädetä. Esimerkiksi, vesihuolto- ja viemärijärjestelmien käyttömenettelyä säätelevät Venäjän federaation yleisten vesihuolto- ja viemärijärjestelmien käyttöä koskevat säännöt<3>, jonka mukaan tilaajat tunnustetaan oikeushenkilöiksi sekä PBOYUL, jotka omistavat, omistavat, taloudellisesti tai operatiivisesti hallinnoivat kohteet, vesi- ja (tai) viemärijärjestelmät, jotka on liitetty suoraan yleiseen vesihuoltoon ja (tai) viemäriverkkoon , jotka ovat tehneet vesihuoltosopimuksen organisaation kanssa - viemärilaitokset, määrätyn menettelyn mukaisesti, sopimuksen veden toimittamisesta (vastaanotosta) ja (tai) jäteveden vastaanottamisesta (poistamisesta).

<3>Hyväksytty Venäjän federaation hallituksen 12. helmikuuta 1999 asetuksella N 167.

Siten omistamiaan toimitiloja elinkeinotarkoituksiin käyttävän omistajan on tehtävä erilliset sopimukset resurssien hankintaorganisaatioiden kanssa. Samaan aikaan näillä organisaatioilla ei useinkaan ole teknistä kykyä tarjota palveluita kerrostalon muihin tiloihin erillään tämän rakennuksen muista tiloista. Näissä tapauksissa muiden kuin asuintilojen omistajan on tehtävä sopimus HOA:n kanssa (hänen yksinkertaisesti pakotetaan tekemään tämä) palvelujen tarjoamisesta, joka on identtinen asuintilan omistajan kanssa tehdyn sopimuksen kanssa.

M.A. Chistyakova

Nižni Novgorodin HOA-yhdistys

Mikä tämä on? HOA:n tiloissa tulee olla esineitä, jotka ovat sen taseessa, mutta jotka eivät ole organisaation jäsenten henkilökohtaisessa hallussa. Tilat kuuluvat yhtiölle, jos se:

Asunnonomistajien ja taloyhtiöiden omaisuuden välillä on selvä ero. Asukkaat eivät ole vastuussa omaisuudellaan yhteisen omaisuuden laittomasta käytöstä ja HOA:n tilat voidaan luovuttaa yhtiökokouksen kautta.

Mitä organisaatio omistaa kerrostalossa?

Hallitus voi vuokrata tyhjiä tiloja liike- ja muihin tiloihin tai mainostauluihin. Uusien tilojen rakentaminen merkitsee myös niiden myöhempää vuokraamista tulon saamiseksi.

VIITE! Kohteita voidaan vuokrata taloyhtiön hallintoelinten päätöksellä vain, jos tehty vuokrasopimus ei loukkaa rakennuksessa asuvien asunnonomistajien oikeuksia ja etuja (Venäjän federaation asuntolain 36 §:n 4 kohta). ).

Venäjän federaation asuntolain 36 artiklan 4 kohta. Omistusoikeus tilojen omistajien yhteiseen omaisuuteen kerrostalossa

Tontti, jolla tämä talo sijaitsee, maisemointi- ja parannuselementeillä, muilla tämän talon ylläpitoon, käyttöön ja parantamiseen tarkoitetuilla esineillä, jotka sijaitsevat määritellyllä tontilla. Tontin, jolla kerrostalo sijaitsee, rajat ja koko määräytyvät maa- ja kaupunkisuunnittelulainsäädännön vaatimusten mukaisesti.

Voit ansaita tuloja yhteisen kiinteistön hoidosta järjestämällä kodinhoitotiloja ja työpajoja päätoimisille työntekijöille, jotka tekevät asunnonomistajien omaisuutta kaupallisesti korjaamassa.

Kuinka tehdä sopimus yhteisten tilojen vuokraamisesta?

Saadaksesi lisätuloja yhteisten tilojen vuokraamisesta, sinun tulee:

1. määrittää luettelo HOA:n tiloista, jotka voidaan vuokrata;
2. asettaa tulevat vuokrat;
3. esittää vuokraprojektin yhtiökokouksessa;
4. kun hanke on hyväksytty äänestyksellä, etsi mahdollisia vuokralaisia;
5. käydä neuvotteluja vuokralaisten kanssa ja tehdä sopimuksia;
6. rekisteröi vuokrasopimus Rosreestrin viranomaisille.

Ensinnäkin on tarkistettava taloyhtiön taseessa olevat tilat, niiden kunto ja dokumentaatio.

On tärkeää varmistaa, että sinulla on:

Viimeisen asiakirjan puuttuessa tilaa on mahdotonta vuokrata. Jos tyhjä kiinteistö sijaitsee HOA:n alueella, mutta ei kuulu siihen, sinun on rekisteröitävä oikeudet siihen hakemalla näiden alueiden käytettävissä olevilla asiakirjoilla Rosreestrin viranomaisille.

Asiakirjoihin on liitettävä kiinteistökamarin todistus taloyhtiön talojen viereisten tonttien rajoista. TÄRKEÄÄ!

Jos osassa sen alueella sijaitsevista tiloista on yhtiöyhteisön perustamisen jälkeen yhteisomaisuuden merkkejä, mutta se on edelleen kolmansien osapuolten käytössä, hallituksella on oikeus pakottaa nämä henkilöt luopumaan tiloista tai perimään vuokraa.

Tilojen valmistelun jälkeen on tarpeen suorittaa markkinointitutkimus, joka auttaa määrittämään tämän tyyppisten kohteiden keskimääräisen markkinavuokrahinnan ja tämän kustannusten kausiluonteisen dynamiikan.

Vuokrasopimuksen tekemiseksi on parempi ottaa vakiosopimus ja muuttaa sitä olosuhteiden mukaan.

Sopimuksessa on mainittava:

VIITE! Kokouksessa tulee esitellä vuokratilojen taloudellisen toiminnan hanke, jossa luetellaan odotettavissa olevat tulot ja sen käyttöalueet (esimerkiksi velkojen maksamiseen resurssien toimittajille tai alueen parantamiseen).

Tämä toimenpide on välttämätön yhteisen omaisuuden omistajien suojelemiseksi hallituksen piittaamattomalta toiminnalta kutsumatta koolle kokousta jokaisen sopimuksen allekirjoittamista varten.

Jos sopimus tehdään vuodeksi tai pidemmäksi ajaksi, se on rekisteröitävä Rosreestrin viranomaisille. Rekisteröityäkseen sopimuksen tehneen hallituksen jäsenen tulee ottaa yhteyttä Rosreestriin ja toimittaa seuraavat asiakirjat:

Sopimus rekisteröidään viiden työpäivän kuluessa. Jotta vuokrasopimusta ei rekisteröidä, se on tehtävä enintään 11 ​​kuukauden ajaksi.

Saatujen tulojen laillisuuden varmistamiseksi taloyhtiön puheenjohtajan tai hänen kirjanpitäjänsä on vuosittain ennen huhtikuun alkua toimitettava veroviranomaiselle ilmoitus saaduista vuokratuloista ja maksettava tuloverot.

Miten kollektiivisten tilojen kunnossapito suoritetaan?

Yhteisen omaisuuden kunnossapitotöiden suorittamisen järjestää yhtiön hallitus ja se voidaan suorittaa:

• HOA:n jäsenet;
• kokopäiväiset työntekijät;
• mukana olevista organisaatioista.

Asuntoyhdistyksen jäsenet voivat kelpoisuuden omaavansa tehdä rakennusten korjaustöitä yhteisesti. Jos asuntorakenne on suuri ja sisältää useita taloja, niin yhteisen omaisuuden ylläpitämiseksi on vakituista henkilöstöä (sähköasentajat, putkimiehet jne.), jotka tekevät rutiinityötä tarpeen mukaan.

Jos työ on määräaikaista tai kausiluonteista (esimerkiksi viherrakentaminen tai isommat korjaukset), tehdään sopimus urakoitsijan kanssa niiden suorittamisesta.

VIITE! HOA:n asukkaiden jäsenmaksujen suuruuden ja maksujen keruumenettelyn määrittäminen kuuluu taloyhtiön osallistujien kokouksen toimivaltaan ja se päätetään äänestyksellä (asuntolain 4 osan 2 kohta, 145 § Venäjän federaatio).

Pakollisten maksujen määrän määrittämisen jälkeen kirjanpito lähettää kuitit postitse asunnonomistajille maksua varten. Nykyisten korjausten maksu on osa asumismaksua (Venäjän federaation asuntolain 1 kohta, 154 artikla).

Yhteisen kiinteistön ylläpidosta ja korjauksesta vastaa asuintilan omistaja 5 osan 2 momentin 2 momentin mukaisesti. 153 Venäjän federaation asuntolaki.

Asunnon omistajan velvollisuus maksaa suurkorjausmaksuja syntyy kiinteistön kahdeksannesta omistuskuukaudesta, mutta liittovaltion viranomaisilla on oikeus asettaa aikaisempi maksuaika.

Johtopäätös

Joten taloyhtiön omistamiin tiloihin kuuluvat kaikki kiinteistökohteet, jotka eivät ole kansalaisten henkilökohtaisessa hallussa ja sijaitsevat HOA:n alueen rajoissa. Tällaisia ​​tiloja voidaan käyttää HOA:n henkilökunnan kodinhoitotiloina tai vuokrata tuoton saamiseksi, joka voidaan käyttää yhteisen omaisuuden ja käyttökustannusten ylläpitämiseen, mikä vähentää taloyhtiön jäsenten pakollisia maksuja.