Mikä on oikeus vuokrata tiloja. Vuokraoikeuksien myynti mitä se on? Vero muun kuin asuintilan vuokraoikeuden luovutuksesta

Viime vuosina leasing-toimenpidejärjestelmän mukaisen vuokrauksen tekniikka on yleistynyt. Valtaosa tällaisista sopimuksista tehdään liikekiinteistö- ja toimintasegmentillä, mikä on eri arvioiden mukaan jopa 30 % kaikista vuokrasopimuksista. Tällaisilla liiketoimilla on kuitenkin useita omia piirteitään. Esimerkiksi uuden vuokralaisen ei tarvitse sopia vuokrasopimuksen ehdoista tilan omistajan kanssa, koska ne on jo sopinut edellisen vuokralaisen kanssa, eikä niitä voi muuttaa. Voit sopia omistajan kanssa ja muuttaa sopimusehtoja, mutta vuokranantajalla ei ole siihen velvollisuutta. Siksi saapuvan vuokralaisen tulee perehtyä huolellisesti kaikkiin vuokrasopimuksen määräyksiin, koska siihen voidaan asettaa erilaisia ​​rajoituksia ja kieltoja, esimerkiksi saneeraus, uudelleenprofilointi voidaan kieltää, korjausrajoituksia voi olla jne.

Yleisin liiketoiminta on vuokraoikeuksien luovutus liiketilaa, koska menestyvään ja tunnettuun kauppakeskukseen on lähes mahdotonta päästä. Tällaisissa kauppakeskuksissa on vuokralaisten jono tyhjiin tiloihin. Joissakin kauppakeskuksissa hallinnointiyhtiö itse tekee kilpailullisen valinnan hakijoiden kesken, arvioi heidän ehdottamiaan konsepteja ja valitsee heistä pitävän ehdokkaan. Siksi vuokraoikeuksien luovuttamiseen erikoistuneet yritykset eivät tee yhteistyötä kaikkien kauppakeskusten kanssa. Liiketoimintasuunnitelma paikkojen jakamiseen on yksinkertainen: vuokraoikeuksien luovuttamisesta ansaitsevat yritykset vuokraavat tilan rakennuksen rakennusvaiheessa ja osoittavat ne sitten kiinnostuneille yrityksille. Osoittautuu, että vuokraoikeuden siirron hinta on hinta, joka liikemiehen on maksettava oikeudesta työskennellä tässä kauppakeskuksessa. Lisäksi uusi vuokralainen joutuu maksamaan vuokran toimeksiannon ajalta. Mutta koska rahastoyhtiö on edelleen mukana siirtoprosessissa, jokainen vuokralainen ei pääse suureen menestyvään kauppakeskukseen. Alueellisten yritysten tilojen vuokraaminen Moskovassa on erittäin vaikeaa ilman olemassa olevia myymälöitä tällä alueella. Atriumissa mahdollisen vuokralaisen on toimitettava luettelo kohteista, joissa hänen myymälänsä toimivat, jos tässä luettelossa ei ole yhtäkään kohdetta pääkaupungissa, niin sopimusta ei voida tehdä.

Kauppakeskuksen ulkopuolella sijaitsevat myymälät vuokrataan yleensä vuokratoimeksiantosopimuksella uudelleen vain erittäin kannattavissa ja kävelykelpoisissa paikoissa. Myös kaupunkien omistamien tilojen vuokratoimeksiantosopimusten määrä väheni. Tähän on useita syitä: ensinnäkin kunnat eivät käytännössä tee pitkäaikaisia ​​vuokrasopimuksia; toiseksi kaupungin omistamia tiloja vuokrataan yhä enemmän markkinahintaan ja kapealle ihmisjoukolle.

Vuokraoikeuksien siirto voi teoriassa tapahtua ilman vuokranantajaa, jos vanhan ja uuden vuokralaisen toiminnan profiili ja laatutaso ovat samat. Tässä tilanteessa lähtevä vuokralainen, jolla on pitkäaikainen vuokrasopimus käsissään, etsii korvaajaa siirtämällä vuokrasopimuksen tietylle summalle. Käytännössä tällaiset tilanteet ovat kuitenkin erittäin harvinaisia, ja omistaja haluaa silti osallistua uuden vuokralaisen valintaan. Tällainen työsuunnitelma on ehdollisesti hyödyllinen kaikille osapuolille. Lähtevä vuokralainen saa toimeksiannosta tietyn summan ja uusi saa tarvitsemansa kohteen.

Tällä hetkellä toimivan yrityksen vuokralle on kova kysyntä. Tällä alueella on erittäin kannattavia ja ainutlaatuisia kiinteistöjä. Keskimääräinen vuokra-aika on 5-10 vuotta. Positiiviset puolet yrityksen vuokraamisessa on mahdollisuus tutkia työhistoriaa, suorittaa tarkastus ja saada täydelliset tiedot organisaatiosta. Lisäksi sopimuksen tekeminen poistaa tarpeen hankkia lupia tietyntyyppiseen toimintaan ja muita yrityksen perustamiseen liittyviä ongelmia. Toimivan yrityksen vuokrauskustannukset ovat joka tapauksessa yksilölliset ja riippuvat pääasiassa tilan kannattavuudesta.

Katso kaikki tarjoukset osoitteessa

Kiinteistöissä tehdään monia erilaisia ​​liiketoimia. Usein toteutettu, joten kauppa on samanlainen kuin osto-myyntisopimus, mutta asiakirjan kohteena pidetään vuokraoikeutta. Tämä menettely voidaan mitätöidä, jos siihen on tiettyjä perusteita. Jotta voit tehdä kaiken oikein, sinun on perehdyttävä menettelyn monimutkaisuuteen, jota käsitellään artikkelissa.

Mikä se on?

Vuokraoikeuksien luovutus on vuokrasopimus, joka toteutetaan vaihtamalla liiketoimen henkilöitä tai tarkemmin sanottuna vuokralaista. Heistä tulee toinen henkilö, jolla on samat oikeudet ja velvollisuudet. Ja entisen vuokralaisen valtuudet raukeavat.

Lain normit

Art. Venäjän federaation siviililain 615 osoittaa vivahteet, jotka vuokralaisen on noudatettava omaisuutta käyttäessään. Mutta hänellä on myös oikeuksia. Tämän artiklan 2 kohdassa todetaan, että vuokralainen voi:

1. Kiinteistön edelleenvuokraus.
2. Siirrä vastuut ja oikeudet kolmansille osapuolille.
3. Siirrä tilat käyttöön.
4. Siirrä vuokraoikeudet velvoitteiden mukaisesti.
5. Siirrä vuokraoikeudet kaupallisten organisaatioiden osakepääomaan.

Oikeudet ja rajoitukset

Kun oikeuksien luovutus on suoritettu, se saa omistus- ja käyttöoikeudet. Siitä lähtien nämä oikeudet ovat itsenäinen kohde, jonka kanssa on mahdollista suorittaa liiketoimia. Vuokralaisen oikeudet koskevat vain sopimuksessa määriteltyä kohdetta.

Mutta tällä henkilöllä ei ole oikeutta luovuttaa omaisuutta, koska häntä ei pidetä omistajana. Tämä toimii joidenkin liiketoimien rajoituksena, koska vain omistajalla on määräysoikeus. Sopimuksen henkilöiden vaihtuessa on hankittava vuokranantajan lupa. Suostumus annetaan kirjallisesti.

Edut

Usein vuokraoikeuden siirron rekisteröintiä pidetään myönteisenä päätöksenä vaikea tilanne... Tämän kaupan ansiosta uusi vuokralainen saa kohteen maksulliseen hallintaan ja käyttöön samoin ehdoin ja samaan hintaan, jolla hän vuokrasi kohteen edelliseltä omistajalta.

Vuokraoikeuksien luovutussopimus tehdään yleensä pääkaupungin ja muiden kaupunkien arvostetuilla alueilla sijaitseviin toimitiloihin. Nämä kohteet tarjoavat vakaat tulot liiketoiminnassa. Yleensä sopimus on voimassa yli 5 vuotta, joten uudelle vuokralaiselle on edullista saada asiakkailta kysytty kohde. Edellisellä käyttäjällä on myös etunsa - hän saa tuloja.

Vuokranantajat ovat usein kunnallisia ja muita toimeenpanoelimiä. Vuokra-asuntojen kysyntä on aina korkea liikekiinteistöihin verrattuna alhaisten hintojen vuoksi. Jos toimitilojen vuokraaminen vaaditaan, yrittäjä tai yritys voi toimia seuraavasti:

1. Osallistu huutokauppaan.
2. Toteuta tilojen vuokrausoikeuksien luovutus välityspalkkiolla.

Toinen vaihtoehto on hyödyllisempi. Mutta jopa hänen kanssaan voi syntyä vaikeuksia. Esimerkiksi jos uusi vuokralainen haluaa rekonstruoida kohteen, se ei ole helppoa ja usein mahdotonta.

Ero edelleenvuokrauksen kanssa

Kohteen edelleenvuokrannut henkilö on osapuolena vuokranantajan kanssa solmitussa sopimuksessa. Se myös täyttää velvoitteensa, joten se ottaa vastuun kaikista sopimusrikkomuksista. Verrattuna toimeksiannon sisältävään alivuokrasopimukseen oikeudet ja velvollisuudet lakkaavat ja ne siirtyvät uudelle vuokralaiselle.

Sopimuksen tekeminen

Autonvuokrauksen ja toimitilojen luovutus suoritetaan vasta sopimuksen allekirjoittamisen jälkeen. Vuokraoikeuksia ei voi lahjoittaa, muuten tällainen kauppa mitätöidään (artikkelissa sanotaan, että lahjoittaminen kaupallisille organisaatioille on kielletty).

Vuokraoikeuksien luovutus on tarpeen asianmukaisesti virallistaa. Esimerkki tästä asiakirjasta auttaa sinua laatimaan sen oikein. Sen tulee sisältää seuraavat tiedot:

1. Yksityiskohdat puolueista.
2. Rekisteröintipäivä.
3. Tietoja aiheesta.
4. Ajoitus.
5. Vuokrata.
6. Irtisanomisen ehdot.

Sopimus tehdään kirjallisesti, haluttaessa sen vahvistaa notaari. Osapuolten allekirjoitukset, sinetit on merkitty siihen. On tärkeää, että sopimuksen sisältö ei ole ristiriidassa vuokrasopimuksen ehtojen kanssa. Asiakirjaan on liitetty lisäpaperit, jotka allekirjoitetaan ja vahvistetaan.

Ehdot ja vaatimukset

Kuten kaikissa liiketoimissa, toimeksiannossa on joitain vaatimuksia, jotka on täytettävä, jotta se voidaan tunnustaa lailliseksi. Lisäksi se sulkee pois tulevat kiistat. Asiakirjan rekisteröinnin edellytykset ovat seuraavat:

1. Kauppa on dokumentoitu.
2. Osapuolten tulee hyväksyä ehdot.
3. Mikäli ensimmäiseltä vuokralaiselle jää vuokrarästi, osapuolten on ratkaistava maksukysymys.
4. Kauppa tunnustetaan lailliseksi, johon tarvitset osallistujien notaarin vahvistaman luvan.

Vaatimuksiin kuuluvat:

1. Kaupan osapuolten lupa.
2. Rasitukset on täsmennettävä.
3. Tekstistä tulee ilmoittaa oikeuksien siirron tarkoitus.

Jos luetellut ehdot ja vaatimukset täyttyvät, kauppa on laillinen. Se voidaan rekisteröidä Rosreestr. Tämän jälkeen menettely katsotaan täysin suoritetuksi.

Sopimusten väliset erot

Koska sopimus voidaan tehdä yksityisten ja oikeushenkilöiden kanssa, sinun on otettava huomioon suunnittelun ero. Ero johtuu asiakirjojen luettelosta, jotka on toimitettava saatepapereina. Ero on allekirjoittamisen ajoituksessa ja tämän sopimuksen tekemisen laillisuuden tarkistamisessa. Muilta osin menettely on täsmälleen sama kaikille.

rekisteröinti

Tontin tai muun asunnon vuokrauksen luovuttamista koskevan sopimuksen täytäntöönpanon yhteydessä laaditaan asiakirjojen hyväksymis- ja siirtoasiakirja. Uuden vuokralaisen tulee saada vuokrasopimus ja maksupaperit. Entisen vuokralaisen on toimitettava todistus vuokrasopimuksen rekisteröinnistä valtion virastolle ja henkilöllisyystodistukset.

Ilmoittautuminen tapahtuu saatavuuden mukaan:

1. lausunnot.
2. Maksuasiakirja.
3. Perustamisasiakirjat.
4. Protokollat.
5. Edustava dokumentaatio.
6. OGRN-sertifikaatit.
7. Vuokrasopimukset.
8. Toimeksiantosopimus.
9. Tekninen passi.

Vivahteita

Sudenkuoppia ei ole paljon, mutta niiden ulkonäkö vaikeuttaa sopimusta. Tämä tekee usein mahdottomaksi tehdä johtopäätöksiä. Näitä vivahteita ovat mm.

1. Luovutussääntöjen puuttuminen alkuperäisestä sopimuksesta.
2. Jos rakentaminen toteutetaan maatalouskäyttöön tarkoitetuille tonteille, toimeksiantoa ei voida suorittaa ennen kuin käyttötarkoitus on muutettu.
3. Jos tontilla on rakennuksia ja rakenteita, jotka eivät täytä kaupunkisuunnittelulainsäädännön vaatimuksia.
4. Kun esineelle määrätään kielto siviili- tai rikosasiassa.
5. Jos omistajalle on vuokravelkaa.

Nämä vivahteet liittyvät niihin, jotka on vahvistettu yleisessä muodossa nykyaikaisessa lainsäädännössä. Mutta sopimusta laadittaessa voi ilmaantua muita, jotka vaikuttavat kaupan tulokseen. Nämä menettelyt eivät ole yleisiä Venäjällä, mutta ne auttavat täydellisesti niitä, jotka kieltäytyvät oikeudesta käyttää maata henkilökohtaisten etujensa vuoksi.

Tehtävät

Kaupan osapuolten on noudatettava laissa säädettyjä sääntöjä. Sopimuksen ehdot ovat voimassa koko sen voimassaoloajan. On pidettävä mielessä, että vuokralainen saa joitain velvoitteita:

1. Verojen ja maksujen maksaminen.
2. Vuokran maksu.
3. Velkojen maksu, jos sellainen on olemassa.

Tällaista kauppaa pidetään edullisena edelliselle vuokralaiselle, joka pääsee eroon tarpeettomasta esineestä. Ja seuraava käyttäjä saa kiinteistön kohtuulliseen hintaan. Etu on myös vuokranantajalle, joka saa tulot.

Oikeuksien ja velvollisuuksien siirto tapahtuu Rosreestrille rekisteröitymisen jälkeen. Se voidaan jättää pois, jos sopimukset tehdään yksityishenkilöiden välillä alle 1 vuoden ajaksi. Palvelusta on maksettava valtion maksu. Yksityishenkilöille se on 2 tuhatta ruplaa ja oikeushenkilöille - 22. Normit vahvistetaan Venäjän federaation verolain 333.33 artiklan 2 osassa.

Kauppa voidaan tehdä valtakirjalla - edustajan kautta. Tässä tapauksessa sovelletaan yleisesti hyväksyttyjä lakimääräyksiä. Tämä henkilö toimii valtakirjalla, jossa on ilmoitettava valtuutuksen laajuus. Tämä voi olla esimerkiksi toimenpiteiden toteuttaminen vuokrakohteen kanssa päämiehen puolesta, mukaan lukien vuokralaisen etujen edustaminen valtion virastoissa ja allekirjoitusoikeus. On suositeltavaa kirjoittaa valtuuksia yksityiskohtaisesti.

Siten sopimus autojen tai tilojen vuokrausoikeuksien luovuttamisesta kiinnostaa yritysten edustajia. Mutta ennen kuin allekirjoitat sopimuksen, sinun on neuvoteltava tämän alan asiantuntijan kanssa.

Tällä hetkellä tällainen kauppa, kuten vuokraoikeuksien luovutus, on saamassa yhä enemmän suosiota. Määritellyn menettelyn mukaisesti on sallittua vuokrata sellaisia ​​ei-asumiseen tarkoitettuja tiloja, kuten esimerkiksi kauppapaviljonki.

Hyvät lukijat! Artikkelissa puhutaan tyypillisistä tavoista ratkaista juridisia kysymyksiä, mutta jokainen tapaus on yksilöllinen. Jos haluat tietää miten ratkaise juuri sinun ongelmasi- ota yhteyttä konsulttiin:

HAKEMUKSET JA SOITOT Otetaan vastaan ​​24/7 ja ILMAN PÄIVEITÄ.

Se on nopea ja ON ILMAINEN!

Monille yksittäisille yrittäjille tämä on lähes ainoa mahdollisuus vuokrata tilaa suuresta ostoskeskuksesta. Vuokrasopimuksen siirtäminen on ajansäästön kannalta erittäin edullista.

Tässä tapauksessa ei ole tarvetta irtisanoa sopimusta edellisen vuokralaisen kanssa ja tehdä myöhemmin uusi asiakirja uusien ehtojen mukaisesti.

Toimeksiannon yhteydessä kaikki alun perin tehdyn sopimuksen ehdot pysyvät ennallaan.

Siirtoominaisuudet

Pääpiirteet vuokratoimeksiantosopimusta tehtäessä ovat seuraavat:

• ei tarvitse ilmoittaa kiinteistön tai tontin välittömälle omistajalle vuokraoikeuden siirtymisestä kolmannelle osapuolelle, mutta tämä on osapuolten halutessaan täysin hyväksyttävää;
• mahdollisuus jättää alkuperäinen vuokrasopimus ennalleen, toisin sanoen se, ettei sitä tarvitse muuttaa sellaiseen suunnitelmaan kuin vuokran määrä, sen maksuaika ja päivämäärät ja niin edelleen.

Miksi tämä on välttämätöntä?

Miksi vuokraoikeuksien luovuttaminen on välttämätöntä? Tällainen kauppa on välttämätön tapauksissa, joissa alkuperäinen vuokralainen ilmaisee halunsa siirtää oikeudet maa-alueeseen tai mihin tahansa tiloihin kolmannelle osapuolelle välttäen tarpeettomia viivytyksiä.

Koska oikeuksien siirto on melko yksinkertainen toimenpide kuin sopimuksen irtisanominen ja sen myöhempi uudelleen solmiminen, se on käytännössä välttämätöntä, kun järjestelmän kolmas vuokralainen ottaa haltuunsa paitsi edellisen omistajan oikeudet, myös hänen velvollisuudet. Tällaisia ​​ovat esimerkiksi verojen maksaminen sekä suoraan vuokramaksut.

Vuokraoikeuksien luovutus

Vuokraoikeuden luovutus merkitsee edellisen vuokralaisen oikeuksien ja velvollisuuksien siirtymistä täysimääräisesti seuraavalle.

Kauppa tällaisen sopimuksen tekemiseksi voidaan tehdä:

• muut kuin asuintilat;
• tontti;
• muut kiinteän omaisuuden esineet.

Tontti

Sopimus sisältää joitain ominaisuuksia.

Tällaisia ​​esimerkiksi:

• vuokralainen, sekä seuraava että edellinen, on velvollinen ilmoittamaan kaupasta maan välittömälle omistajalle, mutta hänen kirjallista ja suullista suostumusta kauppaan ei tarvita;
• kuten siinä sanotaan, omistaja eli vuokranantaja suoraan, edellyttäen, että osapuolet ovat allekirjoittaneet asianmukaisen sopimuksen, on velvollinen antamaan vuokralaiselle sekä vuokra- että käyttöoikeuden;
• Siinä sanotaan myös, että tällainen sopimus edellyttää lisälausekkeiden olemassaoloa, kuten esimerkiksi maiden rajojen pakolliset tiedot sekä niiden sijainti.

Muut kuin asuintilat

Kiinteistön vuokraoikeuden luovuttamista koskevalla sopimuksella on tonttien tapaan myös seuraavat ominaisuudet:

• tehdessään vuokrasopimusta tilan omistajan, samoin kuin vuokralaisen välillä, entisellä on oikeus ilmoittaa oikeuksien luovutuksen hyväksymättä jättämisestä, tämä johtuu siitä, että vuokralaisen suostumus on ei tarvitse tehdä toimeksiantosopimusta;
• ottamalla vastaan ​​ei-asuntoja, vuokrajärjestelmän kolmas henkilö hyväksyy myös kaikki aikaisemman sopimuksen ehdot ja mahdolliset vero- ja maksuvelat, on myös sallittua sisällyttää tällaiset velat kaupan kokonaiskustannuksiin;
• vuokraoikeuden siirto muuhun kuin asuintilaan on usein erittäin kannattava kauppa alkuperäiselle vuokralaiselle, tämä johtuu siitä, että tämän menettelyn päätyttyä hän saa tietyn summan rahaa sopimuksen tekemisestä.

Kolmannelle osapuolelle

Omistusoikeuksien luovutuskaupan erityispiirre on, että se tehdään yksinomaan tilojen tai maan vuokrausketjun kolmannen ja toisen lenkin välillä.

Toisin sanoen minkäänlaisen esineen suoran omistajan tai hänen laillisen edustajansa henkilökohtaista läsnäoloa ei vaadita.

Osapuolilla on myös oikeus kauppamenettelyä suorittaessaan sisällyttää sopimukseen tiettyjä keskenään aiemmin sovittuja lausekkeita, mutta ne eivät saa millään tavalla muuttaa ja muuttaa suoraan omistajan kanssa tehtyä alkuperäistä vuokrasopimusta.

Rekisteröintimenettely

Omistusoikeuksien luovutustapahtuman rekisteröintimenettely sisältää useita päävaiheita:

• asiakirjojen kerääminen, sopimuslomakkeen laatiminen sekä osapuolten välinen suullinen sopimus asioista, joiden sisällyttäminen asiakirjaan on pakollista, sekä useiden lisäehtojen käyttöönotto;
• ottaa yhteyttä asianmukaiseen rekisteröintiviranomaiseen;
• varmennettujen ja sinetöityjen, laillisesti voimaan tulleiden asiakirjojen hankkiminen, joiden mukaan oikeudet mihin tahansa esineeseen siirtyvät henkilöltä toiselle.

Dokumentointi

Vuokraoikeuksien luovuttamista koskevan sopimuksen tekemiseksi osapuolilla on oltava paketti seuraavista pakollisista asiakirjoista:

• hakemus hyväksytyn mallin mukaisesti;
• jos osapuolet ovat yksityishenkilöitä - heidän asiakirjansa, jotka voivat vahvistaa heidän henkilöllisyytensä;
• veropalvelutodistus;
• alkuperäinen vuokrasopimus, joka tehtiin suoraan omistajan kanssa;
• kolme kappaletta sopimusta.

Mallisopimus

Vuokratoimeksiantosopimus sisältää pääosin seuraavat tiedot ja se on laadittu mallin mukaan:

• asiakirjan täydellinen virallinen nimi sekä sen laatimispaikka ja päivämäärä;
• täydelliset tiedot kaikista tapahtumaan osallistuneista;
• kiinteistö, joka on suoraan vuokrattu ja joka on siten kaupan kohteena;
• lisälausekkeet ja -ehdot, jotka molemmat osapuolet pitävät sisällyttämisen pakollisina;
• päivämäärä sekä osallistujien allekirjoitukset.

Seuraukset

Kaupan jälkeen eli toimeksiantosopimuksen solmimisen jälkeen kaikki ensimmäiselle vuokralaiselle aiemmin luovutetut oikeudet siirtyvät toiselle.

Termi "oikeudet" tarkoittaa tässä tapauksessa mahdollisuutta omistaa maa-alue tai mikä tahansa kiinteistö.

Oikeuksien lisäksi vuokralainen ottaa hoitaakseen myös ensimmäisen henkilön velvollisuudet, nimittäin:

• velvollisuus maksaa veroja ja maksuja säädösten mukaisesti;
• velvollisuus maksaa vuokraa;
• velkojen maksaminen, jos ne olivat aiemmin saatavilla ja sopimusehdoissa oli määrätty tietty kohde.

Erot edelleenvuokrauksesta

Melko usein tavalliset ihmiset, kaukana oikeuskäytännöstä, laittavat sellaiset käsitteet kuin edelleenvuokraus ja luovutus samaan riviin. Tämä ei kuitenkaan ole aivan totta.

Mikä on edelleenvuokraus? Tällöin omistaja tai vuokralainen luovuttaa jonkin osan tai kiinteistön kokonaisuudessaan kolmannelle osapuolelle tietyksi ajaksi.

Monet juridiset henkilöt vuokraavat liiketiloja varten muita kuin asuintiloja. Mutta voi syntyä tilanne, kun joudut luovuttamaan toimitilojen vuokraoikeuden kolmannelle osapuolelle.

Hyvät lukijat! Artikkelissa puhutaan tyypillisistä tavoista ratkaista juridisia kysymyksiä, mutta jokainen tapaus on yksilöllinen. Jos haluat tietää miten ratkaise juuri sinun ongelmasi- ota yhteyttä konsulttiin:

HAKEMUKSET JA SOITOT Otetaan vastaan ​​24/7 ja ILMAN PÄIVEITÄ.

Se on nopea ja ON ILMAINEN!

Miten se tehdään oikein?

Sopimuksen ydin

Luovuttaminen on minkä tahansa omaisuuden omistusoikeuden tai käytön siirtoa.

Tässä tapauksessa kaupan ydin on siinä, että vuokralainen ei jostain syystä voi enää maksaa vuokraa vuokranantajalleen tästä toimitilasta.

Hän voi, saatuaan kyseisen tilan omistajan etukäteen kirjallisen suostumuksen, tehdä päätöksen vuokraoikeuden luovuttamisesta kolmannelle osapuolelle.

Tällainen kauppa on hyvin samanlainen kuin muiden kuin asuintilojen edelleenvuokraus. Ainoa ero on siinä, että alivuokrauksessa vuokralainen saa vuokran tilojen käytöstä ja sitten maksaa vuokran omistajalle.

Vuokraoikeuksien luovutuksen yhteydessä vuokra maksetaan suoraan tilan omistajalle vuokralaisen ohittaen.

Lainsäädäntökehys

Sopimuksen kohteesta riippumatta toimeksianto on siviilioikeudellinen oikeustoimi.

Kaupan tekemisen normeja ja parametreja säätelee siviilioikeus - -.

Koska toimeksianto on pohjimmiltaan edelleenvuokraus, ei pidä unohtaa Venäjän federaation siviililain normeja, jotka osoittavat vuokralaisen tärkeimmät oikeudet ja velvollisuudet.

Jos toimitilat kuuluvat valtiolle, ne voidaan vuokrata uudelleen vain järjestämällä asianmukainen huutokauppa. Kaupankäynnin säännöt on määritelty laissa.

Esiin tulleita vivahteita

Toimitilojen vuokraoikeuden siirtämiskaupalla on useita vivahteita:

Mahdollisuus vuokrata haluamasi asunto	ja sopimus voi olla sekä pitkä- että lyhytaikainen
Jos sopimus on tehty pidemmäksi kuin 1 vuodeksi	sitten sinun on rekisteröitävä kauppa Rosreestr
Jos kaupan kohteena on valtion omaisuus	sinun täytyy voittaa huutokauppa
Uudella vuokralaisella on mahdollisuus tehdä sopimus edullisin ehdoin	tämä on mahdollista, jos ensimmäisellä vuokralaisella oli erityinen suhde tilan omistajaan ja hänelle on annettu erityisehdot vuokrasopimuksen tekemiseen
Kun on kyse valtion tai kuntien omaisuudesta	silloin vuokrahinnat ovat paljon alhaisemmat kuin kaupallisten kiinteistöjen vuokrat
Toimeksiantosopimuksia voidaan tehdä	jos tilan omistaja antaa kirjallisen suostumuksensa

Video: muiden kuin asuintilojen vuokrausoikeuksien myynti. Osa 1

Oikeuksien luovutus muun kuin asuintilan vuokrasopimuksen perusteella

On varsin kannattavaa tehdä kauppa ei-asunnon käyttöoikeuden luovuttamisesta, jos sopimuksen kohteena on valtion omaisuus.

Mutta ensinnäkin kannattaa voittaa huutokauppa, joka pidetään laissa nro 135-FZ säädettyjen sääntöjen mukaisesti.

Kauppa voi olla varsin kannattava, sillä valtion omistamien kiinteistöjen hinnat ovat hieman alhaisemmat kuin liiketilojen hinnat.

Huutokaupan voitettuaan uusi vuokralainen ei voi käyttää sitä täysimääräisesti, ellei hän saa kirjallista sopimusta tilan omistajalta.

Suostumus on tehtävä kirjallisesti, ja siinä on ilmoitettava kaikki tarvittavat tiedot.

Luonnollisen henkilön toimesta

Huutokauppa on järjestettävä seuraavissa tapauksissa:

1. Jos omaisuus on valtion tai kunnan omaisuutta.
2. Jos kaupan molemmat osapuolet ovat oikeushenkilöitä.

Jos kaupan osapuolet ovat kansalaisia, huutokauppaa ei tarvitse järjestää. Riittää, kun päästään keskenään sopimuksiin tulevan kaupan vivahteista.

Sopimus saavutetaan allekirjoittamalla säännöllinen toimeksiantosopimus, jossa kaupan kohteena on nimenomaan luovutettujen tilojen käyttöoikeus.

Sopimus voidaan tehdä milloin tahansa kaupan osapuolten kannalta sopivaksi ajaksi.

Mutta koska puhumme kiinteistöistä, sopimus on pakollinen rekisteröinti, jos se on tehty yli 1 vuodeksi.

Sopimuksen osapuolet määrittelevät kaikki kohdat perusteellisesti kiinnittäen erityistä huomiota osapuolten oikeuksiin ja velvollisuuksiin, heidän vastuuseen toisiaan kohtaan sekä toimitiloihin.

Maksutapa, maksutavat ja vuokran määrä ovat sopimuksen edellytys. Ilman näitä ehtoja sopimusta ei pidetä voimassa.

Sopimuksen allekirjoittavat molemmat kaupan osapuolet, niistä ilmoitetaan täydelliset tiedot sekä kiinteistökohteesta, jolle vuokraoikeus on siirretty.

Edut kaupasta

Kauppa muiden kuin asuintilojen käyttöoikeuden luovuttamisesta on nykyään melko suosittu.

Asia on siinä, että siitä on hyötyä molemmille osapuolille. Edut ovat seuraavat:

Uusi vuokralainen voi vuokrata toimeksiannon mukaan	juuri hänelle sopiva huone liiketoimintansa jatkokehitystä varten
Toimeksiantosopimuksen vuokrahinta voi olla hieman alhaisempi kuin suoravuokrauksessa	tosiasia on, että päävuokralainen voisi tehdä sopimuksen tilojen omistajan kanssa erityis- tai etuoikeutetuin ehdoin. Silloin uusi vuokralainen on oikeutettu samoihin ehtoihin.
Sopimus voidaan tehdä molempia osapuolia hyödyttäväksi ajaksi	Kuten käytäntö osoittaa, optimaalinen vuokra-aika on 5 vuotta. Tänä aikana vuokralainen "promooi" liiketoimintaansa, jotta hän voi ostaa omat tilat toimistoon tai muihin kaupallisiin tarkoituksiin. Ja omistaja saa hyvän korvauksen

Vuokratun omaisuuden oikeuksien siirron tarkoituksesta riippuen voi olla muita molemmille osapuolille hyödyllisiä kohtia.

Kuinka edetä

Liiketoimia tehtäessä on noudatettava tiettyä menettelyä. Tilan käyttöoikeuden luovutussopimus ei ole poikkeus.

Jotta sopimus voitaisiin tehdä oikein ja sen mitätöimiseen ei ole olosuhteita, on noudatettava tiettyä menettelyä:

Ensinnäkin sopimuksen kolmen osapuolen on täytettävä ja neuvoteltava tulevan sopimuksen ehdot.	ja jos osapuolet ovat päässeet yhteisymmärrykseen, on tarpeen tehdä hakemus asianomaiselle toimikunnalle ja pyytää, että vuokralainen voi luovuttaa oikeutensa kolmannelle osapuolelle
Jos komissio tekee myönteisen päätöksen	sitten osapuolet tekevät kolmikantasopimuksen
Toimikunnan päätöksessä todetaan, että vastuu huutokaupan järjestämisestä on vuokralaisella	kaupan järjestämisen säännöt ja muoto on määritelty Venäjän federaation siviililaissa ja laissa nro 135-FZ
Toimikunnan päätöksestä käy ilmi myös monia oheisolosuhteita, joita ilman vuokraoikeuksien luovuttamista ei sallita.	vuokralainen valmistelee kaikki tarvittavat asiakirjat ja järjestää huutokaupan tarjouskilpailun tai huutokaupan muodossa
Henkilö, joka voittaa huutokaupan tai kilpailun	(tarjoamalla korkeinta vuokrahintaa tai muita parametreja), hankkii vuokralaisen oikeudet ja sitten tehdään vuokratoimeksiantosopimus

Kuten mainittiin, tarjoukset voidaan tehdä kilpailulla tai huutokaupalla. Huutokaupan voittaa se osallistuja, joka tarjoaa suurimman vuokran.

Kilpailun voittaa se osallistuja, joka erityistoimikunnan päätöksellä tarjoaa optimaaliset olosuhteet.

Useimmiten, kuten käytäntö osoittaa, kilpailu tapahtuu. Vaikka vuokralaisen on helpompi järjestää huutokauppa.

Kilpailun monimutkaisuus johtuu siitä, että vuokralainen tarvitsee:

• toimivaltaisen tarjouskilpailukomitean muodostaminen;
• hoitaa kaikki asiat, jotka tavalla tai toisella liittyvät tulevan kilpailun järjestämiseen ja toteuttamiseen.

Komissio tekee päätöksensä kilpailun parametrien perusteella. Kun päätös on tehty, toimikunnan on valmisteltava kaikki tarvittavat asiakirjat asiaa koskevan sopimuksen tekemiseksi.

Vastuu ilmoittaa osallistujille tulevasta kilpailusta "langaa" järjestäjän eli vuokralaisen harteilla.

Hän kehittää osallistujien valintakriteerit, ja hänen on varmistettava, että 30 päivää ennen kilpailun päivämäärää asiasta tiedotetaan asiaankuuluvissa tiedotusvälineissä.

Kun voittaja on selvillä, hänen kanssaan allekirjoitetaan vastaava sopimus vuokrasuhteen siirtämisestä.

Tässä artikkelissa sanotaan, että kaupallisten yritysten ja niihin liittyvien oikeuksien lahjoittaminen on kiellettyä. Molemmat osapuolet allekirjoittavat sopimuksen ja rekisteröivät Rosreestr.

Tätä menettelyä varten on laadittava seuraavat asiakirjat:

1. Kopiot julkaisuista, jotka vuokralainen on antanut vastaavissa tiedotusvälineissä.
2. Kilpailuasiakirjat.
3. Valmisteltu ja allekirjoitettu sopimus.

Jos Rosreestrin työntekijöillä ei ole kysymyksiä kilpailusta ja valmistetuista asiakirjoista, sopimuksen rekisteröintipalvelun suorittamisen määräaika on noin 30 päivää.

Kustannusarvio

Riittävän vuokran määräämiseksi on tarpeen arvioida luovutettavan kiinteistön arvo.

Tätä varten sinun on kutsuttava yksityinen riippumaton arvioija tai otettava yhteyttä asianmukaiseen yritykseen.

Mutta sekä yksityisellä elinkeinonharjoittajalla että yrityksellä on oltava voimassa oleva SRO-pääsy. Vain tämän asiakirjan avulla johtopäätös katsotaan toimivaltaiseksi.

Arviointitulokseen vaikuttavat useat tekijät. "Suosituimmat":

Sopimuksen tekeminen

Tärkeintä on tehdä itse sopimus oikein. On tarpeen rekisteröidä kaikki ehdot, joilla kauppa on voimassa.

Sopimukseen tulee sisällyttää seuraavat määräykset:

Osapuolten vastuu

Tämä kohta tulee olla vuokrasopimuksessa. Tässä määrätään molempien kaupan osapuolien vastuu tämän sopimuksen ehtojen rikkomisesta.

Tässä vaiheessa sinun on rekisteröidyttävä:

Jos asia tulee oikeuteen, kanne on esitettävä välimiesoikeudelle, joka käsittelee kanteen asiasisällöltään.

Jos tuomioistuin tekee päätöksen, joka ei ole vuokralaisen hyväksi, häneltä veloitetaan kulut, jotka johtuivat tämän tai tämän nykyisen sopimuksen ehdon rikkomisesta.

Erityisissä ja törkeissä rikkomuksissa uudelta vuokralaiselta voidaan periä jopa ne kulut, jotka edelliselle vuokralaiselle ovat aiheutuneet tarjouskilpailun tai huutokaupan järjestämisestä. Mutta tällaisessa toimenpiteessä perussopimusrikkomusten on oltava erittäin vakavia.

Toimitilojen vuokraoikeuden luovutus on liiketoimi, joka luonteeltaan ja tulokseltaan on jossain määrin verrattavissa osto-myyntisopimukseen, kun taas sellaisen sopimuksen kohteena on vuokraoikeus.

Kuten kaikki siviilisuhteiden osallistujien kesken tehdyt liiketoimet, se voidaan mitätöidä tietyistä syistä.

Tämän välttämiseksi sinun on tiedettävä joitain sopimuksen tekemisen hienouksia, jotka voivat joissain tapauksissa olla erittäin hyödyllisiä ja hyödyllisiä osapuolille.

Mikä on PPA?

PPA on lyhenne sanoista "vuokraoikeuksien luovutus". Kysymykseen: "Mikä on PPA?" voidaan vastata seuraavasti - kyseessä on vuokrasopimus, kun tapahtuu henkilöiden, erityisesti vuokralaisen, vaihtuminen.

Hänen tilalleen sopimuksessa tulee toinen henkilö, joka kantaa edelleen kaikki velvoitteet sekä kaikki oikeudet, jotka edellisellä vuokralaisella oli. Samalla viimeksi mainitun oikeudet ja velvollisuudet päättyvät luovutuksen yhteydessä.

Lainsäädäntökehys

Venäjän federaation siviililain 615 artiklassa määritellään joitain vivahteita, joita vuokralaisen on noudatettava käyttäessään muiden ihmisten omaisuutta, mutta samalla antaa hänelle tiettyjä oikeuksia. Tämän artiklan toisen kohdan perusteella voidaan määrittää useita vuokralaisen oikeuksia, joihin kuuluvat:

• oikeus siirtää omaisuutta edelleenvuokraukseen;
• oikeus siirtää kaikki velvollisuutesi ja oikeutesi sopimuksen mukaan vuokranantajan kanssa kolmansille osapuolille (siirto);
• oikeus luovuttaa vuokrattu tila vapaaseen käyttöön;
• vuokraoikeuksien siirto mahdollisia velvoitteita varten panttiksi;
• vuokraoikeuksien siirto kaupallisten organisaatioiden osakepääomaan.

Vuokraoikeudet ja rajoitukset

Vuokrasopimuksen solmimisen jälkeen omistus- ja käyttöoikeudet siirtyvät automaattisesti vuokralaiselle. Myös tästä hetkestä lähtien luetelluista oikeuksista tulee itsenäinen esine, jonka kanssa on mahdollista tehdä liiketoimia. Näitä oikeuksia voidaan kutsua myös vuokraoikeuksiksi.

Samalla vuokralainen ei voi itsenäisesti määrätä niistä, koska hän ei ole kiinteistön omistaja. Tämä jossain määrin rajoittaa vuokralaista tekemässä tiettyjä liiketoimia, koska vain omistajalla on oikeus luovuttaa tämä omaisuus. Näin ollen tämä omistaja rajoittaa vastapuolensa tahtoa luovuttaa vuokraoikeudet.

Jos vuokrasopimuksessa tapahtuu henkilöiden vaihtuminen ja vuokralaisen tilalle tulee toinen henkilö, on tähän hankittava etukäteen vuokranantajan suostumus. Tämä suostumus on annettava kirjallisesti, esimerkiksi vastauksena vastaavaan kirjeeseen.

Korkeimman välimiesoikeuden puheenjohtajiston tiedotuskirjeen nro 66 mukaan, jos osapuolet ovat vuokrasopimuksessa ennakoineet uudelleenvuokrauksen mahdollisuuden, ei tähän tarvita erillistä omistajan suostumusta (lain 18 kohta). Kirje).

Edut toimeksiannosta

Tietyissä elämäntilanteissa sopimuksen tekeminen toimitilojen vuokraoikeuden luovuttamisesta on edullisin tapa ulos vaikeasta tilanteesta.

Tällainen osapuolten välinen kauppa tarjoaa uudelle vuokralaiselle mahdollisuuden saada esine maksettuun hallintaan ja käyttöön samoin ehdoin ja samaan hintaan, jolla edellinen vuokrasi sen. Toisin sanoen uusi vuokralainen voi saada erityiset etuusehdot, jotka edellisellä vuokralaisella oli.

Tällaisia ​​sopimuksia tehdään pääasiassa Moskovassa ja muissa maan kaupungeissa arvostetuilla paikoilla sijaitsevien toimitilojen vuokraamiseksi, jotka tuovat hyvää tuloa liiketoiminnalle.

Yleensä ne ovat voimassa yli viisi vuotta, joten uudelle vuokralaiselle on erittäin kannattavaa saada jo asiakkaiden suosiossa oleva paikka, ja myös edellisellä vuokralaisella on oma intressi saada korvaussumma.

Vuokranantajat ovat pääsääntöisesti kunnallisia ja muita toimeenpanoelimiä. Niiden tilojen vuokratarve on alhaisten hintojen vuoksi aina korkea, toisin kuin kaupallisissa yrityksissä.

Jos haluat vuokrata julkisia toimitiloja, yrittäjällä tai yrityksellä on kaksi vaihtoehtoa:

• osallistua huutokauppaan monien samanmielisten ihmisten keskuudessa, joilla on epävarma mahdollisuus voittaa;
• suorittaa vuokraoikeuksien luovutuksen nykyisen vuokralaisen kanssa maksamalla hänelle eräänlaisen välityspalkkion.

Luonnollisesti toinen vaihtoehto olisi parempi. Tässä saattaa kuitenkin ilmetä joitain vaikeuksia. Joten esimerkiksi jos uuden vuokralaisen on rakennettava esine itselleen, se on melko vaikeaa ja joskus mahdotonta, jos et ole samaa mieltä vuokranantajan kanssa.

Suunnitteluominaisuuksia

Ero edelleenvuokrauksesta

Kohteen edelleenvuokraava vuokralainen pysyy samana osapuolena vuokranantajan kanssa tehdyssä sopimuksessa, jatkaa edelleen velvoitteidensa täyttämistä eli on vastuussa mahdollisista sopimusrikkomuksista.

Toisin kuin alivuokrasopimuksessa, siirron myötä alkuperäisen vuokralaisen oikeudet ja velvollisuudet päättyvät kokonaan ja siirtyvät uudelle vuokralaiselle.

Tästä syystä myös näissä liiketoimissa laaditut asiakirjat ovat erilaisia.

Kuinka tehdä sopimus

Kohteen vuokraoikeuden luovutus tai luovutus voidaan suorittaa vain allekirjoittamalla korvaava sopimus. Vuokraoikeuksien lahjoittamista on mahdotonta tehdä, tällainen kauppa katsotaan pätemättömäksi (Venäjän siviililain 575 §:ssä todetaan, että lahja kaupallisten yritysten kesken on kielletty).

Siirtymä- tai jälleenvuokrasopimuksessa, jonka malli löytyy helposti Internetistä, tulee sisältää:

• vuokraoikeuksien luovutusmenettely, maksuehdot;
• vuokrakohteen käyttömenettely;
• tämän omaisuuden ylläpidon ehdot;
• menettely, jolla vuokra-omaisuus maksetaan vuokranantajalle;
• muut olennaiset ehdot.

Tehtävän sopimuksen muodon on oltava sama kuin alkuperäisessä sopimuksessa. Jos vuokrasopimus on rekisteröity Rosreestrin kanssa, myös toimeksiannon on käytävä läpi tämä menettely... Yleensä toimeksiantosopimuksessa ensimmäistä vuokralaista kutsutaan luovuttajaksi ja toiseksi luovuttajaksi.

Asiakirjojen siirto, rekisteröinti

Tilan luovutussopimuksen laatimisen jälkeen osapuolten on laadittava asiakirjojen vastaanotto- ja siirtoasiakirja entiseltä vuokralaiselle uudelle vuokralaiselle. Viimeksi mainitun on saatava alkuperäinen vuokrasopimus ja kaikki maksuasiakirjat, jotka vahvistavat maksut vuokranantajalle.

Lisäksi ensimmäisen vuokralaisen on siirrettävä todistus vuokrasopimuksen rekisteröinnistä valtion virastolle ja kohteen, tontin tunnisteasiakirjat (kiinteistö- ja tekniset passit jne.).

Rekisteröityäksesi valtuutettuun elimeen Moskovassa tai missä tahansa muussa kaupungissa saatat tarvita:

• hakemus rekisteröintiviranomaisen muodossa;
• maksuasiakirja;
• perustamisasiakirjat;
• osapuolten valtuutettujen elinten asiaankuuluvat pöytäkirjat ja päätökset, jotka vahvistavat aikomuksen tehdä kauppa;
• asiakirjat edustajalle, jotka vahvistavat hänen oikeutensa tehdä kauppa;
• OGRN-todistus, henkilökohtainen verovelvollisen numero;
• vuokrasopimus;
• toimeksiantosopimus;
• tekninen passi, suunnitelma, tilojen selostus.

PPA-tilasopimus voi olla erittäin mielenkiintoinen yksittäisille elinkeinonharjoittajille, mutta ennen sen allekirjoittamista on neuvoteltava asianomaisten tämän alueen asiantuntijoiden kanssa.

Onko sinulla vielä kysyttävää? Kirjoita kysymyksesi alla olevaan lomakkeeseen ja pyydä yksityiskohtaista juridista neuvontaa:

näkymät